[折現(xiàn)的現(xiàn)金流量例子]
這種技巧的典型描述便是買證券，如購(gòu)買普通股的股份。 先作如下假定：
1.這種股票的今日市場(chǎng)價(jià)是每股45美元。
2.公司目前每季度分紅利每股0.56美元
3.公司盈利目前為每股3.75美元，并預(yù)計(jì)每年以8％比率增長(zhǎng)。
4.我們預(yù)計(jì)持股3年。
在這種情況下，我們可以預(yù)計(jì)公司所分紅利將每年增長(zhǎng)8％。如果市場(chǎng)不出現(xiàn)異常，股價(jià)也將按此比率增長(zhǎng)。如我們購(gòu)買一股這種股票，交易將產(chǎn)生一系列正、負(fù)現(xiàn)金流量。首先，當(dāng)我們從存款中拿出45美元時(shí)，出現(xiàn)了負(fù)的現(xiàn)金流。然后，每季度將有一系列正的現(xiàn)金流入，開(kāi)始是0.56美元，然后逐步增加。最后，當(dāng)我們?cè)?年后，賣掉此股票時(shí)， 將會(huì)有一個(gè)56.69美元的正現(xiàn)金流（45美元按8％年復(fù)利增長(zhǎng)三年后值）
如果所有這一切按計(jì)劃進(jìn)行。我們這種投資的回報(bào)率是多少呢？要算出這一點(diǎn)，我們需要采用不同的折現(xiàn)率計(jì)算正的或負(fù)的現(xiàn)金流的現(xiàn)值的總和。一直到其總和為零。有些人稱這種計(jì)算為內(nèi)部收益率（IRR）這是一個(gè)試算和修正的過(guò)程，最好讓計(jì)算機(jī)或財(cái)經(jīng)計(jì)算機(jī)去做。如果我輸入這筆交易。如果其紅利和未來(lái)股份也如所料，那么計(jì)算結(jié)果就是回報(bào)率。在以上的例子中，折現(xiàn)率是12.37％。作為一個(gè)投資者，我必須決定這個(gè)回報(bào)率是否與我能接受的投資風(fēng)險(xiǎn)相匹配。如果匹配，我就買這股票，如果比我要求的回報(bào)率還高，我更是要買，如果低，我等到股分回落，或?qū)で髣e人的投資。收益法三個(gè)基本要素是：
1.資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益額
2.設(shè)定的收益期限
3.設(shè)定的實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)收益的風(fēng)險(xiǎn)。
這幾個(gè)因素相互關(guān)聯(lián)，可利用簡(jiǎn)單公式：
V＝I÷R 此處
V＝屬于資產(chǎn)的盈利的價(jià)值
I＝由所擁有資產(chǎn)推導(dǎo)出來(lái)的收益。等于現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出后的凈值。
R＝資本化率，反映所有企業(yè)，經(jīng)濟(jì)和法規(guī)條件下風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期盈利的報(bào)酬率。
另一個(gè)例子是，如果，年收益為100美元，并無(wú)盡期地收下，而適當(dāng)?shù)馁Y本化率是10％，然后，這筆收益的價(jià)值就是：
＄100÷10％＝1000美元
很顯然這是一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，而且在現(xiàn)實(shí)生活中決不會(huì)發(fā)生。很少指望資產(chǎn)所有權(quán)能產(chǎn)生永久性的收益。所以，計(jì)算總是更復(fù)雜。一個(gè)合適的資本化率的確定出是更加復(fù)雜。因?yàn)槠髽I(yè)資產(chǎn)的占用表明其掙取投資回報(bào)率的目的。收益法是這類財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最佳反映手法。
有很多方法，分析家可以協(xié)助估計(jì)由于擁有資產(chǎn)所實(shí)現(xiàn)的收益額，并且估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（風(fēng)險(xiǎn)因素）。這在有關(guān)文獻(xiàn)中有長(zhǎng)篇討論。至于預(yù)期的收益期限，我們可以再一次考慮三種形式的折舊。這是因?yàn)樽鳛楂@得來(lái)源的資產(chǎn)可能遭受價(jià)值的貶損與盈利能力的貶損。他們能夠產(chǎn)生的收益可能會(huì)按比例地下降，這種貶值也將成為用收益法計(jì)算的一部分。
收益法最適合于評(píng)估以下各類項(xiàng)目
1.合同
2.許可和特許協(xié)議
3.專利，商標(biāo)和版權(quán)
4.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)
5.證券
6.企業(yè)整體資產(chǎn)
收益法直接得出公平市場(chǎng)價(jià)值，不包括中間計(jì)算，如三種形式的評(píng)估折舊。
《市場(chǎng)法》
市場(chǎng)法是最直接最容易理解的評(píng)估方法。這種方法通過(guò)取得其它資產(chǎn)在市場(chǎng)上體現(xiàn)的未來(lái)收益的價(jià)值推出評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值。這種方法有兩個(gè)條件：
（1）必須有一個(gè)活躍的，公開(kāi)的市場(chǎng)
�。�2）可比資產(chǎn)的交易案例。
居住的房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)的好例子，因?yàn)榫幼〉姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)通常存在這些條件。通常在給定區(qū)域這個(gè)市場(chǎng)存在一些活動(dòng)。如買賣，咨詢，交易價(jià)是公開(kāi)的。當(dāng)然，不是所有的民居資產(chǎn)都是類似的。但如有足夠的活動(dòng)，信息還是可以做出合理比較的。在最佳市場(chǎng)條件不存在的地方，采用這種方法包括更多的判斷，那么就成為不太可靠的估價(jià)方法。正如我們要在第6章里討論的一樣，這種方法很少用來(lái)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，多半是因?yàn)槿狈ο旅娴倪@些條件
「活躍的市場(chǎng)」
理想的情況是分析中有許多資產(chǎn)交易。一筆交易不能構(gòu)成市場(chǎng)。例如有公開(kāi)交易的普通股票，但一年中只有幾股交易那么他們的交易價(jià)則比他們價(jià)值的度量要少得多。通用汽車公司的股票，每天交易數(shù)千股，除了活躍的市場(chǎng)條件之外其它條件都成立。
「公開(kāi)的市場(chǎng)」
交易的情況必須公開(kāi)或可揭示。普通股的交易價(jià)每分鐘都是公開(kāi)的。對(duì)其它類型的資產(chǎn)，要發(fā)現(xiàn)交易價(jià)變得越來(lái)越困難。即使是房地產(chǎn)，由于買家與賣家之間不公開(kāi)的財(cái)務(wù)安排。使公布的價(jià)格也是霧中看花，很難估價(jià)或不可能估價(jià)。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的壓力（激起）使得參與者高度保密。
「比較修正」
對(duì)于一個(gè)評(píng)估師而言。世界上最美的事莫過(guò)于可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)與待評(píng)估資產(chǎn)極其相似的，就在街對(duì)面的，昨天剛進(jìn)行交易的交易案例！ 不幸的是，這種好事在很多情況下不會(huì)發(fā)生。因此評(píng)估師也不會(huì)那末輕易地可以進(jìn)行比較。房地產(chǎn)評(píng)估師們正在不斷地努力克服資產(chǎn)存在各種各樣差異的問(wèn)題，他們必須對(duì)房產(chǎn)的地理位置、公用設(shè)施、大小形狀進(jìn)行必要的調(diào)整，然后再比較得出待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，也可以進(jìn)行類似的工作。
「時(shí)間修正」
有時(shí)候，比較的案例不是在近時(shí)進(jìn)行交易的，那末就必須進(jìn)行時(shí)間修正。以體現(xiàn)出價(jià)格隨時(shí)間的變化。
由上所述，我們可以看到市場(chǎng)法由它的優(yōu)點(diǎn)也有它的缺點(diǎn)。在信息資料比較全，比較案例比較多的情況下，市場(chǎng)法能夠很好地評(píng)估出資產(chǎn)的價(jià)值
市場(chǎng)法最適合評(píng)估以下類別的資產(chǎn)：
1.房地產(chǎn)；
2.通用的機(jī)器設(shè)備；
3.車輛；
4.一般用途的計(jì)算機(jī)軟件；
5.計(jì)算機(jī)硬件；
6.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。
市場(chǎng)法最不適合評(píng)估以下類別的資產(chǎn)：
1.專用的機(jī)器設(shè)備；
2.大部分無(wú)形資產(chǎn)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)；
其他受到環(huán)境和條件限制的一些資產(chǎn)。
